手持ち200万円から始める！ 低リスク・高利回りの不動産投資
世に不動産投資をしたいという方は多く、最初の1歩を踏み出して念願のオーナーとなった方も多い。
だが・・・・実際にオーナーにはなったものの、毎月の収入に対して支出は意外な程に多く、当初計算していたよりも全然儲からない・・・なんて事例も多いらしい。
「収益不動産ってホントに儲かるの？」そんな疑問が一人歩きする。
著者はオーナーになったものの、思うような収益を上げられていない方は須らく
「最初の計算が甘いことが原因」であると述べています。
物件を表面利回りで見て判断するのは間違いだという点は最早「常識」です。
では経費を差し引いた所謂「ネット利回り（実質利回り）」で判断すればOKか？と言えば、
実はそれもまた間違いであるというのが著者の主張になります。
ネット利回りは1ヶ月・1年等の「ある特定の期間」しか判断できないのです。
さらに経費の中に「所得税」「法人税」「購入の際に掛かる諸経費（仲介手数料等）」は通常は反映されておりません。
つまり、ネット利回りで物件を見るのも不足があるのです。
そんな中で、著者が本当の物件の収益力を計る物差しとして挙げているのが「IRR（内部収益率）」になります。この指標を以って判断すれば、物件を買ってから売るまでの全期間の収益を評価することが出来るそうです。
前述の「予想よりも儲からない」ことは具体的には、物件の空室率を少なく見積もってしまっていることが原因です。さらに加えるならば「リフォーム等の物件の収益性を上げるものをやり過ぎる（過剰投資）」も却ってオーナーの首を絞めることに繋がります。
・費用対効果を考えたリフォームこそ最良なのです。
著者は既に発売されています不動産投資本で述べられています内容にも疑問を呈し、
・設備でウォシュレットは入居の可否を決めるほどのポイントにはならない。
・デザイナーズ物件はむしろ「キワモノ扱い」されることも多い。
・今後は狭くてもバス・トイレ別、室内洗濯機置き場が必須。
・駅から徒歩9分を超えて離れている物件は、賃料の下落が激しいので避ける。
（シングル・ファミリー・都心・郊外の区別無く）
・賃料が3〜4万円の低価格帯の物件は入居者の属性が悪いことが多い。属性が悪ければ滞納の確率上がる。
・事務所・店舗物件はよほど立地が良くないと、住居に比して不利。
・売却による利益確定も税金の高さを考えれば、効率のいい稼ぎ方とは言い難い。
・節税の抜け道はなく、普通に納税するのが1番。
・売却する際に「オークション方式」は避ける。買う側が手を挙げ難い。
著者はエリアでは都心（山手線内側）に電車で30分圏内の郊外物件が、流動性・価格・賃料下落リスクを鑑みて最もバランスに優れていると指摘しています。距離で言えば東京駅から20'q圏内。
神奈川県・埼玉県の東京都寄り。杉並区・北区・板橋区・練馬区・足立区・江戸川区等が該当します。
沿線だと中央線・西武池袋線・西武新宿線・都営三田線・東急目黒線・東急田園都市線などがイメージされます。
読んだ後に巻末の著者の顔写真を見て「若い！」と驚きました。
とても、こんな内容の本の書けるだけの経験を積まれたとは失礼ながら見えないのに・・・、それでいてこの内容。既存の不動産投資本とは一線を画しています。
数字に落とし込むことの重要性。気が付けて良かった！
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